BIENVENUE À VINCENNES
En tant que professionnel du marché immobilier vincennois depuis plusieurs années, nous conseillons régulièrement nos clients sur les secteurs mais également sur les prix de ces derniers. Afin de faire profiter chaque futur arrivant à Vincennes de nos conseils, les équipes de notre agence immobilière de Vincennes ont décidé de créer un petit « Guide » de la ville de Vincennes.
Vincennes, ville du Val de Marne de 47 000 habitants, demeure une zone immobilière attractive pour plusieurs raisons :
– sa proximité avec Paris
– sa vie de quartier semblable à une petite ville
– l’accès aux transports (RER A et Metro Ligne 1)
– le château de Vincennes, et le bois
Les prix au m2 à Vincennes varient de 6 000€ à 15 000€ selon les quartiers pour les appartements comme les maisons mais se place en moyenne à 9 000€/m2 pour les appartements et 10 000€/m2 pour les maisons. Un marché donc assez élevé en comparaison avec le Val-de-Marne mais il est également disparate, les prix varient fortement d’un bien à l’autre. La ville est faite de micro secteurs : le centre ville ainsi que le centre ville « Est », par exemple, où se trouve le cours Marigny et l’avenue Foch présentent des prix au m2 de minimum 9 500€ mais qui peuvent atteindre 13 000€ au vu de la rareté des biens sur le secteur.
Vincennes se divise en 5 secteurs distincts :
→ Centre ville, Centre ville « Est »
→ Carré Magique (quartier des Vignerons)
→ Ouest, proche Saint Mandé
→ Nord, République, Diderot (quartier Daumesnil)
→ Est, Nouveau quartier
LE CENTRE VILLE ET LE CENTRE VILLE « EST »
Le centre de Vincennes est évidemment le quartier plus prisé de la ville. Il présente une forte densité de commerces mais également une proximité aux transports vincennois (RER A, Ligne 1) imbattable. Il s’étend de l’avenue de la République à la Mairie, et de l’avenue de Paris au niveau rue de la Liberté.
Le centre ville « Est » que représentent le cours Marigny, l’Avenue Foch et la Villa D’Idalie est tout aussi, voir plus demandé que le centre ville pour ses mêmes attraits auxquels s’ajoutent la proximité au bois et le calme.
Ces deux quartiers forment un micro-marché. Les délais de vente sont très courts et les prix élevés.
L’école de secteur est l’école Roland Vernaudon.
Le prix du secteur
Il faudra compter entre 7 500€ et 13 000€ du m2 selon les biens. Tout comme sur la plupart du marché immobilier vincennois, les recherches d’appartements 3 et 4 pièces sont assez difficiles car la demande est importante face aux mutations de biens. Le cœur de ville donne une moyenne solide de 9 000€ à 11 000€ du m2. En comparaison, le centre ville « Est » forme un micro secteur où seront proposé des biens à minimum 10 000€ du m2 sur le cours Marigny, la villa d’Idalie ou encore la célèbre avenue Foch. Tout comme Vincennes en général, ces prix ne s’appliqueront pas toujours lors de gros défauts comme le bruit, l’avenue de Paris (trottoir Nord) fait partie à part entière du centre ville mais l’on proposera des biens plutôt au maximum de 10 000€ du m2 si l’appartement donne sur rue. Les avenues Gabriel Pery et Pierre Brossolette forment un marché légèrement à part, le passage du RER entre ces deux dernières générant des nuisances importantes (9 000 euros le mètre carré au maximum).
Le patrimoine du centre ville est plutôt ancien (1870 à 1930) mais les immeubles sont, pour la plupart, en bon état. Il est à noter que, comme le carré magique, le centre ville est très surveillé par l’urbanisme quant aux façade d’immeuble par exemple, la mairie peut donc obliger des ravalements dans certains cas. Le centre ville « Est » bénéficie de très beaux immeubles pour sa part, notamment sur l’avenue Foch (inspirés par l’haussmannien) mais attention, ce ne sont pas les mieux insonorisés.
Enfin pour certains budgets plus modeste, un appartement situé au Rez de chaussée ou en étage élevé sans ascenseur peut être un bon compromis pour jouir des avantages du secteur.
LE CARRÉ MAGIQUE
Le fameux « Carré Magique » de Vincennes, où est-il ? Pourquoi ce nom ? Quels sont les prix de ce secteur ?
Le Carré Magique regroupe plusieurs rues quadrillées par 4 avenues principales formant un carré facilement visible sur la carte de Vincennes. Ces 4 avenues principales formant cette forme géométrique sont :
- L’avenue du Petit Parc
- L’avenue de Paris
- L’avenue du Général de Gaulle
- L’avenue des Minimes
Ce secteur est très plébiscité par nos clients acquéreurs pour une raison simple : en y logeant, nous sommes à proximité du RER A, du métro ligne 1 et du cœur de ville, sans en avoir les nuisances, mais aussi une proximité immédiate avec le Bois de Vincennes, bordant l’avenue des Minimes.
En effet, le secteur du Carré Magique est un secteur reconnu pour sa tranquillité, souvent apprécié d’une clientèle parisienne avec jeunes enfants.
L’école du quartier est Franklin Roosevelt.
Les prix du secteur
Le prix de ce secteur peut aller du simple au double, en effet, comme indiqué précédemment, de grandes avenues délimite le Carré Magique, elles ont chacune leur particularité. L’avenue de Paris par exemple est une avenue très passante et, pour les appartements donnant sur cette dernière du coté du Carré Magique, dirigée plein nord. Ces deux points sont évidements néfastes aux biens situés sur cette dernière. Sous un autre point de vue, L’avenue des Minimes donnant directement sur le bois et l’avenue du Général De Gaulle se trouvant en face du Château.
Les rues situées à l’intérieur du secteur représentent un prix moyen au alentour des 10 500 euros/m2 pour un bien situé en étage et en bon état général.
Les appartements situés Avenue des Minimes et Avenue du Général de Gaulle représentent un prix moyen situé entre 10 000 et 12 500 euros le m2 pour des appartements en étage, ne bénéficiant pas de la vue Bois ou Château.
Ceux qui bénéficient de la vue sur le Bois se vendent à un prix au m2 compris entre 11 000 et 14 000€ /m2 car ces appartements sont très rare, les expositions sont excellentes, les immeubles sont biens entretenus, de bons standing, et la vue est imprenable. Autant d’avantages très recherche par une clientèle ayant vendu dernièrement leur appartement dans les plus beaux arrondissements de Paris.
Sauf en cas de loft, de la présence d’un jardin ou d’une cour privative, les appartements situés en rez-de-chaussée sur l’Avenue de Paris sont généralement estimés avec une décote de 15% au m2, et un peu plus dans les rues plus calmes du secteur.
VINCENNES OUEST
L’Ouest de Vincennes représente un bon compromis en rapport au centre ville, légèrement plus chère. Plus calme et résidentiel, il s’étend de la sortie de Saint Mandé (Rue des laitières) à l’avenue de la République tout en restant plus au nord de la rue de Paris et Plus au Sud de la rue de Fontenay. Les appartements sont en général très bien placés entre les Métro Berault, Saint Mandé ou le RER A. À l’extrême Ouest de Vincennes, il est à noter que la vie de quartier peut être totalement Saint Mandéenne (Exemple, la rue Fays), puisque les commerces et le centre ville de Saint Mandé seront plus près que le centre de Vincennes.
L’école du quartier : l’école de L’Ouest.
Les prix du secteur
Il faudra prévoir entre 9 000€ et 10 500€ le mètre carré dans ce secteur. Comme les autres quartiers, les biens donnant sur l’avenue de Paris seront en fourchette plus basse. Il est à noté également que les biens proposés sur l’avenue Aubert et l’avenue Antoine Quinson, qui seront les plus proche du RER A dans ce secteur, peuvent être touché par quelques nuisances à cause du passage de ce dernier.
Comme le Carré Magique, certains appartements situés en Rez de chaussée sur l’Avenue de Paris sont estimés entre 6000 et 6200 euros le m2, et un peu plus dans les rues plus calmes du secteur.
REPUBLIQUE – DIDEROT – JARRY
Le Nord de Vincennes (quartier Daumesnil) comprend les rues au Nord de la rue de Fontenay, du boulevard de la Libération (à l’Est) jusqu’à Montreuil à l’Ouest. On y trouve une partie de l’Avenue de la République, de la rue Diderot et de la rue de la Jarry.
On y trouve l’école maternelle Nord, l’école Simone Veil, et l’école privée Saint Joseph, ainsi que le collège Françoise Giroud.
Dans les petites rues de ce quartier résidentiel offrant des commerces proches, de jolis immeubles anciens côtoient des ensembles plus modernes des années 1970 ainsi que des maisons cachées derrière leurs grands arbres. De quoi profiter de Vincennes – en étant plus proche du centre-ville que les nouveaux quartiers, mais à des prix plus abordables que dans le quartier des Vignerons.
Pas de problème pour les transports : le centre de ce quartier est à moins de quinze minutes à pieds du RER A et des métro Bérault ou Croix de Chavaux, et surtout à dix minutes du métro Château de Vincennes.
Les prix du secteur
Il faudra prévoir entre 8 800€ et 10 500€ le mètre carré dans ce quartier.
Globalement, les prix augmentent alors qu’on se place vers le Sud du quartier, plus près du Carré Magique. C’est donc entre la rue de Fontenay et la rue de Liberté qu’on trouvera des biens à plus de 10 000 € le m2 – sauf exceptions, comme par exemple pour de belles maisons avec de vastes jardins dans les rues Leroyer et Crébillon au Nord.
VINCENNES EST – NOUVEAUX QUARTIERS
L’Est et les nouveaux quartiers de Vincennes sont surement le meilleur compromis économique possible pour rester à Vincennes. Le point principal à valider sur ce secteur est la distance aux transports. Il est possible d’atteindre aisément 15 MIN du RER A de Vincennes ou de Fontenay dans les nouveaux quartiers. Ce secteur commence à la rue de la Jarry jusqu’à la limite de Fontenay-sous-Bois à l’est.
Les prix du secteur
Il faudra prévoir entre et 7 500 et 10 000 euros /m2.
Il est noter que l’est de Vincennes est simplement une extension historique de la ville, nous trouvons, plus nous avançons vers l’est des bâtiments plus récents. Les nouveaux quartiers, autour du Dôme et de la nouvelle caserne des pompiers, proposent des architectures plus modernes avec des immeubles de bonnes qualités et surtout une grosse offre de parking. Les commerces y sont évidemment moins nombreux que dans le centre mais l’essentiel y est, tout comme à la place des Rigollots de Fontenay à quelques centaines de mètres de là.
Il est possible, dans ce secteur, d’acquérir dans la commune de Vincennes dans des prix bien inferieurs au prix moyen de la ville, quelques grandes résidences des années 50/60 forment des marchés bien à elles, assez peu élevés : La résidence Antoine Quinson et la Résidence Georges Serre. Il est possible de trouver des bien comparables aux alentours de 6200€ / M2.
BONUS : LE BAS MONTREUIL LIMITE VINCENNES
Parce que les Vincennois connaissent tous le bas-Montreuil, nous avons pensé utile d’en parler quelque peu. Pour le délimiter, il forme une zone vaste entre la rue Armand Carrel (Ouest) et le Boulevard Jeanne D’arc (Est) sans franchir la rue de Paris au nord. Sa particularité est sa proximité immédiate avec Vincennes.
Montreuil étant une ville qui se développe progressivement, les prix au m2 sont nettement moins chère qu’à Vincennes. Les deux villes étant limitrophes, la frontière peut être très mince. La rue des deux communes par exemple, qui se trouve à 6 petites minutes du RER A, est divisée entre Vincennes sur un trottoir et Montreuil de l’autre. Même si la moyenne est souvent de 10 min à pied du RER A, les distances transports Vincennois peuvent être bien plus courte mais aussi un peu plus longue (15 min maxi) dans le bas Montreuil.
Cette zone est connue pour son essor d’architecte et d’artiste. Depuis quelques années, se sont aussi des primo-accédant, des jeunes couples et des familles qui s’y installent. Comparé à Vincennes où l’harmonie architecturale est présente, le bas Montreuil – et c’est ce qui fait son charme – dispose d’un patrimoine très divers. Il y a plusieurs programmes immobilier de moins de 5 ans, un certains nombre de résidence années 70/80 mais en majorité des immeubles du début du 20ème siècle.
Il est noté que la zone est bien plus pavillonnaire, les commerces sont un peu moins présent en général, sauf dans la zone Ouest avec la place de la République qui devient de plus en plus prisée. Le quartier donne la possibilité, cela dit, selon les gouts, de profiter des commerces et transports Montreuillois en montant au nord tout comme ceux de Vincennes en allant au Sud.
Le prix du secteur
Les prix sont assez variables selon les types d’appartement, les qualités d’immeuble mais surtout la distance avec les transports Vincennois. Plus nous nous en rapprochons, plus les prix sont hauts. Les biens se vendent de 7 500€ / M2 (pour un bien dans l’ancien a 15 min du RER A) à 8 500€ / M2 (pour un bien dans le neuf à moins de 8 min du RER A). La moyenne étant 8 000€ / M2 pour un bien de bonne qualité à 10 min du RER A.
Le bas-Montreuil, très populaire, est en général très apprécié de notre clientèle. Il faut tout de même noter un point important pour les appartements familiaux : la sectorisation des écoles est donc montreuilloise. En effet, même pour des biens situés parfois plus près des écoles publiques de Vincennes, le placement scolaire se fera à Montreuil, l’alternative possible étant les écoles privés de Vincennes (Providence notamment).
A propos de notre agence
Notre agence de Vincennes vous guide dans vos projets immobiliers : recherche et achat d’un appartement ou d’une maison, mise en location ou en vente, gestion locative, estimation gratuite d’un bien, mise en relation avec des professionnels (entrepreneurs travaux, architectes, courtiers, déménageurs…).
Rendez-vous dans notre agence immobilière située au 135, rue de Fontenay à Vincennes, ou contactez-nous directement au 06.80.90.94.42 ou sur par email : contact@immobiliersurmesure.paris
